Assembleia de Condóminos

A assembleia de condóminos é um órgão colegial, com carácter deliberativo, composto por todos os condóminos, a quem compete deliberar sobre os problemas das partes comuns.

Condómino é a pessoa titular da fracção autónoma. A representação em assembleia dos vários “tipos” de condóminos compete:

• se incapaz ou ausente - ao tutor ou curador;

• se herdeiros - ao cabeça de casal, se acto de administração ordinária; se actos de administração extraordinária, aos herdeiros, sendo o voto único;

• se senhorio - quando há arrendamento da fracção, o representante é o senhorio, ainda que por contrato caiba ao inquilino pagar as despesas de condomínio;

• se comproprietários - quando haja mais de uma pessoa proprietária da fracção cabe a representação a todos ainda que o voto seja único;

• se usufruto: usufrutuário - cabe a representação para actos de administração ordinária;

• se proprietário de raiz/nú-proprietário - para actos de administração extraordinária;

• se uso e habitação - regime idêntico ao do usufruto;

• se casal - cabe a representação ao cônjuge que tiver a administração da fracção;

• se penhora -  o depositário judicial.

A assembleia de condóminos está sujeita aos limites impostos por lei imperativa e pelas leis supletivas (não afastadas pelo título constitutivo da propriedade horizontal ou acordo dos condóminos), e às do título constitutivo da propriedade horizontal.

As assembleias são ordinárias (que se realizam para discussão e aprovação das contas e do orçamento) ou extraordinárias (convocadas fora do caso anterior).

A irregularidade da convocação gera a anulabilidade das deliberações tomadas.

A assembleia de condóminos é dirigida por um presidente coadjuvado por um secretário, não devendo o administrador ocupar nenhuma dessas funções.

A assembleia deve confirmar a existência de quorum:

• para a sua constituição tem de haver quorum constitutivo (maioria dos votos representativos do capital investido);

• para deliberação sobre determinado assunto tem de se ver se há quorum deliberativo.

Em regra, as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido. Casos há em que as deliberações têm de ser tomadas por outras maiorias:

• por unanimidade: - modificação do título constitutivo

• arrendamento de uma parte comum

• reconstrução do edifício ou parte dele que represente pelo menos ¾ do seu valor

Se deliberações por unanimidade podem ser aprovadas por unanimidade dos presentes desde que estes representem pelo menos 2/3 do capital investido, sob condição de aos condóminos ausentes lhes ser comunicada a deliberação por carta registada com aviso de recepção no prazo de 30 dias, e não tenham  comunicado a sua discordância por escrito à Assembleia dentro de 90 dias após a recepção das deliberações.

• por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio:- obras inovatórias nas partes comuns

• por maioria de 2/3 do valor total do prédio:- obras a realizar pelos condóminos e que possam modificar a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício 

• por maioria de condóminos e do capital investido:- reconstrução de parte do prédio destruído, correspondente a ¼ ou menos do seu valor

por maioria dos votos do capital investido, sem oposição:- divisão de fracções em novas fracções autónomas.

Aos condóminos ausentes têm de ser comunicadas as deliberações tomadas, enviando, por carta registada com aviso de recepção, a acta da assembleia;  consideram-se aprovadas se não comunicarem à assembleia por escrito a sua discordância ou assentimento no prazo de 90 dias contados da recepção.