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Dificuldades no pagamento de rendas – medidas COVID-19
A Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL), em conjunto com as suas congéneres do Norte e Setúbal, escreveu hoje, dia 23 de Março, um ofício ao Primeiro Ministro alertando para problemas no arrendamento, nomeadamente o previsível aumento das dificuldades de pagamento das rendas habitacionais e não habitacionais, pelas adversidades que inquilinos e empresas/associações terão no pagamento deste encargo, derivado à quebra de rendimentos provocada pela doença COVID-19 e pelas medidas obrigatórias de contenção. Esperamos que sejam tidas em conta e que se produza legislação urgente e adequada. Leia aqui o ofício.
Medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19

Vivemos um momento comunitário de luta contra uma doença, para a qual não sabemos ainda a cura, nem quanto tempo se manterá entre nós. Sabemos que a forma de atuar será evitar a propagação do vírus e que, por essa via, muitos optaram inicialmente pelo isolamento social, sendo posteriormente acompanhados por medidas como o teletrabalho ou a inatividade, pelo encerramento de unidades públicas e privadas. Tudo isto terá consequências na economia, a que se seguirão dificuldades para os portugueses e por isso a Associação dos Inquilinos Lisbonenses, junto com as associações congéneres do Norte e de Setúbal, escreveu um ofício ao Primeiro Ministro com um pedido da suspensão da legislação do arrendamento e de cancelamento dos despejos, medidas que consideramos fundamentais para o momento. Algumas foram consideradas na legislação que entretanto foi publicada, outras não. Veja aqui o ofício.

Através da Lei nº 1 – A/2020, de 19 de março, o Governo publicou algumas medidas excecionais e temporárias de resposta à COVID-19. De entre elas encontram-se as que visam, direta e indiretamente, matéria do arrendamento. Assim, até declaração por decreto-lei da cessação da situação excecional, ficam suspensos:

- os atos processuais e procedimentais que correm nos tribunais (judiciais, administrativos, fiscais, constitucional, contas, arbitrais, resolução de litígios, execução), aplicando-se-lhes o regime das férias judiciais;

- os prazos de prescrição e de caducidade relativos aos processos e procedimentos, ainda que se estabeleçam prazos máximos imperativos;

- as ações de despejo, procedimentos especiais de despejo e processos de entrega de coisa imóvel arrendada se o arrendatário possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria;

- as denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;

- a execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado. 

Neste momento o Conselho de Ministros continua a preparar mais legislação excecional e temporária. Esperamos que os diplomas a criar contenham situações relacionadas com o arrendamento, mormente a renda (modalidade, moratória e dificuldade de pagamento devido ao fecho de atividades económicas; apoios à família; implementação do subsídio de renda), diferimento na entrega do locado.

Legislação COVID-19

Altera o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19, procedendo à primeira alteração à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril. Leia na integra

[…]

Artigo 2.º
Alteração à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril

Os artigos 7.º, 8.º, 9.º, 10.º, 12.º e 14.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 7.º
[…]

a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, bem como, após a sua cessação, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;
b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, encerrados nos termos das disposições anteriores, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita.

Artigo 8.º
[…]

1 - (Anterior corpo do artigo.)
2 - Até 1 de setembro de 2020, o arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode igualmente diferir o pagamento das rendas vencidas, pelos meses em que ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 seja determinado o encerramento de instalações ou suspensão de atividades ou no primeiro mês subsequente desde que compreendido no referido período, aplicando-se o disposto nos n.os 4 e 5.
3 - No caso de arrendatários abrangidos pelo disposto nos números anteriores, o período de regularização da dívida só tem início a 1 de setembro de 2020, ou após o término do mês subsequente àquele em que cessar o impedimento se anterior a esta data.
4 - Do disposto nos números anteriores não pode, contudo, resultar um período de regularização da dívida que ultrapasse o mês de junho de 2021.
5 - As rendas vencidas e cujo pagamento foi diferido ao abrigo do presente regime devem ser satisfeitas em prestações mensais não inferiores ao valor resultante do rateio do montante total em dívida pelo número de meses em que esta deva ser regularizada, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Artigo 9.º
[…]

1 - A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, bem como, no caso de estabelecimentos e instalações que permaneçam encerrados ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, nos meses em que esta vigorar e no mês subsequente, e até 1 de setembro de 2020, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.
2 - […]

Artigo 10.º
Outras formas contratuais

Artigo 12.º
[…]

1 - […]
2 - A indemnização a que se refere o número anterior, por atraso no pagamento de rendas que se vençam até 1 de setembro de 2020, não é exigível nos casos em que o seu pagamento possa ser diferido conforme o disposto no n.º 2 do artigo 8.º

[…]»

Altera as medidas excecionais e temporárias de resposta à pandemia da doença COVID-19, procedendo à quarta alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, à primeira alteração à Lei n.º 9/2020, de 10 de abril, e à décima segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março. Leia na integra

[…]

Artigo 6.º -A
A Regime processual transitório e excecional

[…]

6- Ficam suspensos no decurso do período de vigência do regime excecional e transitório:
a) […]
b) Os atos a realizar em sede de processo executivo ou de insolvência relacionados com a concretização de diligências de entrega judicial da casa de morada de família;
c) As ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa;
d) Os prazos de prescrição e de caducidade relativos aos processos e procedimentos referidos nas alíneas anteriores;
e) Os prazos de prescrição e de caducidade relativos aos processos cujas diligências não possam ser feitas nos termos da alínea b) do n.º 2, da alínea b) do n.º 3 ou do n.º 7.

7 - Nos casos em que os atos a realizar em sede de processo executivo ou de insolvência referentes a vendas e entregas judiciais de imóveis sejam suscetíveis de causar prejuízo à subsistência do executado ou do declarado insolvente, este pode requerer a suspensão da sua prática, desde que essa suspensão não cause prejuízo grave à subsistência do exequente ou um prejuízo irreparável, devendo o tribunal decidir o incidente no prazo de 10 dias, ouvidas as partes.

8 - O disposto nas alíneas d) e e) do n.º 6 prevalece sobre quaisquer regimes que estabeleçam prazos máximos imperativos de prescrição ou caducidade, sendo os mesmos alargados pelo período de tempo correspondente à vigência da suspensão.

[…]

Prorroga a declaração da situação de calamidade, no âmbito da pandemia da doença COVID-19. Leia na integra

Estabelece um sistema de incentivos à segurança nas micro, pequenas e médias empresas, no contexto da doença COVID-19. Leia na integra

Terceira alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, que aprova medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19. Leia na integra.

[…]

Artigo 2.º
Alteração à Lei n.º 1 -A/2020, de 19 de março

O artigo 8.º da Lei n.º 1 -A/2020, de 19 de março, passa a ter a seguinte redação:

«Artigo 8.º
[…]

Ficam suspensos até 30 de setembro de 2020:
a) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
c) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
e) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . »

Artigo 3.º
Aditamento à Lei n.º 1 -A/2020, de 19 de março

São aditados os artigos 8.º -A a 8.º -D à Lei n.º 1 -A/2020, de 19 de março, com a seguinte redação:

«Artigo 8.º -A
Efeitos sobre contratos de arrendamento e outras formas de exploração de imóveis

O encerramento de instalações e estabelecimentos ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia provocada pela doença COVID -19 não pode ser invocado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.

[…]

Declara a situação de calamidade, no âmbito da pandemia da doença COVID-19. Leia na integra.

Regime excecional e temporário quanto às formalidades da citação e da notificação postal, no âmbito da pandemia da doença COVID-19. Leia na integra.

[…]

Artigo 2.º
Regime excecional

1 — Fica suspensa a recolha da assinatura na entrega de correio registado e encomendas até à cessação da situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS -CoV -2 e da doença COVID -19.

2 — A recolha da assinatura é substituída pela identificação verbal e recolha do número do cartão de cidadão, ou de qualquer outro meio idóneo de identificação, mediante a respetiva apresentação e aposição da data em que a recolha foi efetuada.

3 — Em caso de recusa de apresentação e fornecimento dos dados referidos no número anterior, o distribuidor do serviço postal lavra nota do incidente na carta ou aviso de receção e devolve -o à entidade remetente.

4 — Nos casos previstos no número anterior, e qualquer que seja o processo ou procedimento, o ato de certificação da ocorrência vale como notificação, consoante os casos.

5 — Sem prejuízo do disposto no número anterior, as citações e notificações realizadas através de remessa de carta registada com aviso de receção consideram -se efetuadas na data em que for recolhido o número de cartão de cidadão, ou de qualquer outro meio legal de identificação.

6 — O disposto neste artigo aplica -se, com as necessárias adaptações, às citações e notificações que sejam realizadas por contacto pessoal.

[…]

Autorização para a renovação do estado de emergência. Leia na integra.

Procede à segunda renovação da declaração de estado de emergência, com fundamento na verificação de uma situação de calamidade pública. Leia na integra.

Regulamenta a prorrogação do estado de emergência decretado pelo Presidente da República. Leia na integra.

Define, em execução do disposto no n.º 2 do artigo 3.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento das rendas atendendo à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e doença COVID-19, os termos em que é efetuada a demonstração da quebra de rendimentos para efeito de aplicação daquele regime excecional a situações de incapacidade de pagamento das rendas habitacionais devidas a partir de 1 de abril de 2020 e até ao mês subsequente ao termo da vigência do estado de emergência. Leia na integra.

Altera a certificação por via eletrónica de micro, pequena e média empresas. Leia na integra.

Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19. Leia na integra.

Estabelece um regime excecional de cumprimento das medidas previstas nos Programas de Ajustamento Municipal e de endividamento das autarquias locais, no âmbito da pandemia da doença COVID-19, e procede à segunda alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março. Leia na integra.

Procede à primeira alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, que aprova medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, e à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, que estabelece medidas excecionais e temporárias relativas à situação epidemiológica do novo Coronavírus - COVID 19. Leia na integra.

[…]

Artigo 7.º

[…]

11 — Durante a situação excecional referida no n.º 1, são suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa.”
12 — Não são suspensos os prazos relativos à prática de atos realizados exclusivamente por via eletrónica no âmbito das atribuições do Instituto Nacional da Propriedade Industrial, I. P.
13 — (Anterior n.º 11.)

Artigo 8.º

[…]

Durante a vigência das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV -2 e da doença COVID -19, conforme determinada pela autoridade de saúde pública e até 60 dias após a cessação de tais medidas nos termos do n.º 2 do artigo 7.º da presente lei, ficam suspensos:
a) A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
b) A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;
c) A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
d) O prazo indicado no artigo 1053.º do Código Civil, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas;
e) A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

[…]

Regulamenta a prorrogação do estado de emergência decretado pelo Presidente da República. Leia na integra.

[…]

Artigo 9.º
Encerramento de instalações e estabelecimentos

São encerradas as instalações e estabelecimentos referidos no anexo I ao presente decreto e que dele faz parte integrante.

[…]

Artigo 12.º
Efeitos sobre contratos de arrendamento e outras formas de exploração de imóveis

O encerramento de instalações e estabelecimentos ao abrigo do presente decreto não pode ser invocado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.

[…]

Renova a declaração de estado de emergência, com fundamento na verificação de uma situação de calamidade pública. Leia na integra.

Orçamento do Estado para 2020. Leia na integra.

Artigo 401.º
Alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro
O artigo 35.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), passa a ter a seguinte redação:

Artigo 35.º

[…]

1 — Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 10 anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º
2 — No período de 10 anos referido no número anterior, a renda pode ser atualizada nos seguintes termos:
a) […]
b) […]
c) […]
d) […]
3 — […]
4 — Sem prejuízo do disposto no número seguinte, o valor atualizado da renda, no período de 10 anos referido no n.º 1, corresponde ao valor da primeira renda devida.
5 — […]
6 — Findo o prazo de 10 anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando -se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 30.º e seguintes, com as seguintes especificidades:
a) […]
b) […]

[…]

Retifica o Decreto-Lei n.º 10-G/2020, de 26 de março, do Trabalho, Solidariedade e Segurança Social, que estabelece uma medida excecional e temporária de proteção dos postos de trabalho, no âmbito da pandemia COVID-19, publicado no Diário da República, 1.ª série, n.º 61, 1.º suplemento, de 26 de março de 2020. Leia na integra.

Retifica o Decreto-Lei n.º 10-F/2020, de 26 de março, das Finanças, que estabelece um regime excecional e temporário de cumprimento de obrigações fiscais e contribuições sociais, no âmbito da pandemia da doença COVID-19, publicado no Diário da República, 1.ª série, n.º 61, 1.º suplemento, de 26 de março de 2020. Leia na integra.

Estabelece um regime excecional e temporário de faltas justificadas motivadas por assistência à família, no âmbito da pandemia da doença COVID-19. Leia na integra.

Estabelece uma medida excecional e temporária de proteção dos postos de trabalho, no âmbito da pandemia COVID-19. Leia na integra.

Declaração Retificação n.º 14/2020 de 28 de março

Estabelece um regime excecional e temporário de cumprimento de obrigações fiscais e contribuições sociais, no âmbito da pandemia da doença COVID-19. Leia na integra.

Declaração Retificação n.º 13/2020 de 28 de março

Retifica o Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, da Presidência do Conselho de Ministros que regulamenta a aplicação do estado de emergência decretado pelo Presidente da República, publicado no Diário da República, 1.ª série, 1.º suplemento, n.º 57, 20 de março de 2020. Leia na integra.

Procede à execução da declaração do estado de emergência efetuada pelo Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março. Leia na integra.

[…]

Alteração legislativa
Artigo 10.º

Efeitos sobre contratos de arrendamento e outras formas de exploração de imóveis

O encerramento de instalações e estabelecimentos ao abrigo do presente decreto não pode ser invocado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.

[…]

Retificação: Declaração de Retificação n.º 11-D/2020 de 20 de março

Medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19. Leia na integra.

[…]

Artigo 7.º
Prazos e diligências

[…]

2- O regime previsto no presente artigo cessa em data a definir por decreto-lei, no qual se declara o termo da situação excecional.

3 - A situação excecional constitui igualmente causa de suspensão dos prazos de prescrição e de caducidade relativos a todos os tipos de processos e procedimentos.

4 - O disposto no número anterior prevalece sobre quaisquer regimes que estabeleçam prazos máximos imperativos de prescrição ou caducidade, sendo os mesmos alargados pelo período de tempo em que vigorar a situação excecional.

[…]

10- São suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria.

[…]

Artigo 8.º
Regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários

Até à cessação das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS -CoV -2 e da doença COVID -19, conforme determinada pela autoridade nacional de saúde pública, fica suspensa:

a) A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;

b) A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

[…]

Alterada pela Lei n.º 4-A/2020 de 6 de abril

Alterada pela Lei n.º 4-B/2020 de 6 de abril

Alterada pela Lei n.º 14/2020 de 9 de maio

Alteração à Portaria n.º 71-A/2020. Leia na integra.

Declara o estado de emergência, com fundamento na verificação de uma situação de calamidade pública. Leia na integra.

Retifica a Portaria n.º 71-A/2020, de 15 de março, publicada no 1.º suplemento ao Diário da República, 1.ª série, n.º 52-A/2020, de 15 de março de 2020. Leia na integra.

Retifica o Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, da Presidência do Conselho de Ministros, que estabelece medidas excecionais e temporárias relativas à situação epidemiológica do novo Coronavírus - COVID-19, publicado no Diário da República, 1.ª série, 1.º suplemento, n.º 52, de 13 de março de 2020. Leia na integra.

Retificação à Portaria n.º 71/2020, sobre restrições no acesso e na afetação dos espaços nos estabelecimentos comerciais e nos de restauração ou de bebidas. Leia na integra.

Define e regulamenta os termos e as condições de atribuição dos apoios imediatos de caráter extraordinário, temporário e transitório, destinados aos trabalhadores e empregadores afetados pelo surto do vírus COVID-19, tendo em vista a manutenção dos postos de trabalho e mitigar situações de crise empresarial. Leia na integra.

Alterada pela Portaria n.º 76-B/2020 de 18 de março

Declaração de Retificação n.º 11-C/2020 de 16 de março

Restrições no acesso e na afetação dos espaços nos estabelecimentos comerciais e nos de restauração ou de bebidas. Leia na integra.

Declaração de Retificação n.º 11-A/2020 de 15 de março

Estabelece medidas excecionais e temporárias relativas à situação epidemiológica do novo Coronavírus - COVID 19. Leia na integra.

[…]

Artigo 18.º
Prazos de realização de assembleias gerais

As assembleias gerais das sociedades comerciais, das associações ou das cooperativas que devam ter lugar por imposição legal ou estatutária, podem ser realizadas até 30 de junho de 2020. “

[…]

Declaração de Retificação n.º 11-B/2020 de 16 de março 

Alteração pelo Decreto-Lei n.º 10-E/2020 de 24 de março

Alteração pela Lei n.º 4-A/2020 de 6 de abril

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